在一轮轮宏观调控措施之下，上海市中心的房价依然风平浪静，但上海房地产市场的两端——少量的浦江江景住宅开始降价，而外环外楼盘降价此起彼伏，许多楼盘的降幅超过了20%。于是有上海市房管局市场处工作人员称：降价超20%需重新备案。浦东新区市民中心房管处工作人员甚至称，开发商楼盘降价幅度超过20%，“这是不允许的”。

　　我们不知道这几位房管部门工作人员的话，能否代表上海市房管局的官方意见，但是我们大概能够揣摩到这些官方部门为什么会发出这样的声音。

　　最近，上海市郊几处楼盘降价之后引起多起老业主与开发商纠纷事件。浦东的中海御景熙岸因为上星期楼盘单价从每平方米2万2一下子降到了1万7，引发老业主冲突，售楼处7个沙盘被严重毁坏，四扇门窗被砸出大洞。嘉定龙湖郦城楼盘降价之后，10月23日有上百名老业主“冲击”售楼处，两处大型沙盘模型被严重砸毁，模型材料被拆开后丢弃在地面上，楼盘售楼处的“金字招牌”也被砸得残缺不堪。当天，嘉定区双单路上的“秋霞坊”楼盘还有上百名老业主聚集于此，讨要“说法”。

　　可能政府部门及其工作人员为了平息这些降价楼盘老业主的怨气，可能政府部门及其工作人员眼见上海楼市或许降价的楼盘越来越多，担心会引起更多的老业主不满，从而引发更大的社会群体事件，所以祭出“降价超过20%的楼盘需重新备案”的说法。

　　然而这样的说法是不对的。

　　不允许开发商楼盘降价超过20%以及超过降价20%要求重新备案，其依据是2004年3月30日起施行的《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》。可是，根据2011年5月16日上海市发改委根据中央“一房一价”规定下发的实施细则，在商品房价格浮动上，售价超过备案价，是不被允许的，但是否可以低于备案价20%，并没有过明确的说法。也就是说，是允许的。

　　根据后法优于前法的法律原则，目前如果有开发商愿意降价超过20%，是完全可以的，是不会受到任何处罚的。政府部门没有权力随意命令企业，只能按照有关价格法规依法行政。如果房管部门要了解房地产市场价格，那么它尽可自己去作市场调查。没有必要命令企业报上来，更不能随意地制定或限制市场价格。

　　如果换一种角度去看，目前上海外环外房价下降，正符合政府对楼市宏观调控的目的。现在，上海楼市从整体上来说还没有松动，只是周边楼盘开始降价，政府就急着欲刹车，做出限制降价超过20%的举动，那么上海中心城区的房价还会有下降的可能吗？要知道，外环外楼盘降价20%，能否撼动中环内、内环内房价都还未定。

　　政府是市场管理者，是市场秩序的维护者，而不是市场的太上皇。政府当然有对市场进行宏观调控的权力和义务，但是，对市场价格起决定性作用的毕竟不应该是政府。政府制定的宏观调控政策，可以包含对市场价格的诉求，可是宏观调控政策最大的作用还是如何维护市场秩序的长期稳定。

　　房地产部门眼下最应该做的，是在认真的调查研究的基础上，对有可能出现的价格下降(甚至是大跌)作一个细致的预案，因为一旦真的发生这种情况，对于市场交易双方、土地批租市场，以及动拆迁补偿等都将发生显著的影响乃至冲击，而且它们带来的还很可能不仅仅是单一领域内的经济问题，而是一系列连锁的社会效应。至于价格的变动本身，再有本事的政府部门，也很难将其控制在希望的范围内，前10年房价的翻番上涨已经证明了这个道理。